ישראל בהשוואה למדינות רבות בעולם, הפתיעה את משקיעי הנדל"ן, שרכשו קרקעות בשנות השמונים, כאשר מדי ארבע שנים מחירי הדירות כמעט והכפילו את עצמן. לאחר שני עשורים של עלייה אינטנסיבית במחירי הדירות, עדיין ראינו עלייה מתמדת בשיעור מתון יותר. מחירי הנכסים הגבוהים, והעובדה כי נכסים רבים נמצאים בידי משקיעים ולא בידיים פרטיות גרמו לתופעה נוספת: עלייה במחירי השכירות, אותה ניתן להרגיש במיוחד באזורי הביקוש במרכז הארץ ובערים הגדולות.
עליית המחירים אינה תוצאה של מנגנון כלכלי טבעי של הצע וביקוש בשוק שאינו נשלט על ידי הרשויות. היא נגרמת בראש ובראשונה בשל מדיניות ממשלתית, אליה נוספו גורמי משנה. ננסה לעמוד על גורמים אלה בקצרה.
מי מחזיק בבעלות על קרקעות המדינה?
מרבית הקרקעות המשווקות לקבלנים בישראל נמכרות על ידי מנהל מקרקעי ישראל. מתוך רצון לתכנן נכון את שימושי הקרקע, ולהשאיר ריאות ירוקות בערים השונות וכן קרקעות לשימוש חקלאי ברחבי הארץ, שינוי יעוד קרקע לבנייה, דורש אישורים שאורכים לעתים שנים רבות. מפתיע לגלות, אך בשנת 2013 כאשר פורסמה חלוקת שימושי הקרקע, רק 5.6% מוגדר כשטח בנוי.
מתוך אחוז מצומצם זה האם על כל השטח הבנוי אנו רואים בנייה? באותה שנה רק שני שלישים ממנו היו בנויים (למעשה רק 4% בנויים כיום). השאר מוגדר כשטחי ציבור וקהילה (כמעט עשירית מהשטח הבנוי), שטחי תעשייה (5.6% מהשטח הבנוי) ושטחים המיועדים למסחר ולמשרדים התופסים פחות מ-5% מהשטח הבנוי.
כלומר, יותר מ-95% משטח מדינת ישראל אינו משמש לבנייה. נתון זה מהווה את הבסיס למצוקת הדיור הקיימת כיום.
תהליך שיווק הקרקעות איטי, מושחת לעתים ולא שקוף
כדי להתחיל פרויקט בנייה חדש, בשטח שיעודו לא היה מוגדר למגורים, עשויות לעבור חמש שנים ויותר. לכן כאשר קבלנים מציעים תוכניות בנייה, הם מבצעים את רכישת הקרקע בשיטה של מכרז, חצי עשור לפני שהם יכולים להתחיל לתכנן את הדירות, לקבל את האישורים לשווק את הדירות, לבנות אותן ולקבל את האישורים הדרושים. כך מלאי הדירות נותר מצומצם לאורך שנים.
לעיתים חלק מחברות הבנייה זוכות באישורים ללא מכרז. בדרך כלל הדרך ה"מהירה" לקבל האישור עוברת בצורה שלצערנו התקבעה במערכת. טובות הנאה לראש עירייה זה או אחר, פקידים המעכבים בכוונה אישורים כדי לסייע למועמד שתרם לבחירתם או סיוע לקרובי משפחה ומכרים. יד רוחצת יד.
לפעמים כפי שמעידים רבים, העלות הנוספת לקבלת האישור על פי חוק, מעלה עוד יותר את העלות של הקבלן לפני התחלת הבנייה.
עלות הבנייה עצמה
לאחר שהקבלנים והיזמים הצליחו לקבל את האישורים הנדרשים כדי להתחיל פרויקט בנייה, נוספת העלות של הבנייה עצמה. הכנת הקרקע לבנייה דורשת חפירה ובנייה של היסודות, הבנייה עצמה דורשת כוח אדם, חומרי בנייה וכמובן מתן זכויות לעובדים.
בשנים האחרונות אנו עדים לכניסתם של עובדים זרים רבים הן משטחי הגדה והן ממדינות אסיה ומזרח אירופה כדי להוזיל את עלויות הבנייה. אך, כפי שמוכיחים תגי המחיר של הדירות, אחוז קטן מאד מהחיסכון בעלות הבנייה מתגלגל לצרכן.
לפני שהבנייה מתחילה, הקבלן נאלץ להוציא סכום נוסף: שיווק הפרויקט. עלויות הפרסום מתחילות עוד לפני הבנייה, וממשיכות עד למכירת היחידה האחרונה.
היצע וביקוש
לאחר שנוספו ההוצאות הנוספות על עלות האדמות, האישורים הנדרשים, הבירוקרטיה החוקית וזו שאינה חוקית, עלות הבנייה עצמה ועלויות השיווק נוספים כוחות השוק. הביקוש הגבוה שיש לדירות חדשות ויד שניה מחזק את עלית המחירים.
הן זוגות צעירים המקבלים משכנתה ורוכשים דירה ראשונה והן משקיעים הרוכשים דירות להכנסה פאסיבית מניבה, גורמים לעליית המחירים המאסיבית. בתקופה שבה כמעט ונעצרו המכירות, כאשר תוכנית "מחיר למשתכן" נטעה את החלום לבית בליבם של רבים, עדיין ראינו עלייה קטנה במחירים. כאשר הסתבר שהתוכנית לא בהכרח מוזילה באחוזים ניכרים את מחירי הדירות הקונים חזרו לשוק.
לסיכום, נכון להיום, למרות שאין סיבה אחת יחידה לעליית מחירי נדל"ן למגורים ולשימושים נוספים, ניתן לזהות מהיכן מתחילה הבעיה. כל עוד תהליך שיווק הקרקעות על ידי מנהל מקרקעי ישראל יהיה כה איטי, ומרבית אדמות ישראל לא יוקצו למגורים, גם הנכדים שלנו עשויים לצאת לרחובות בעוד שבעים שנים, בניסיון לשנות את יוקר המחייה.
