התשואה הנמוכה שמציעים הבנקים על פיקדונות חייבה רבים לעבור לנתיבי השקעה אחרים אם ברצונם להגדיל את ההון. הבורסה, טומנת בחובה סיכונים לא מעטים ולכן המשקיעים עברו להשקעות נדל"ן מניבות בישראל ומעבר לים. אחד ממקומות ההשקעה המועדפים על ישראלים בשלושת העשורים האחרונים הוא ארה"ב. במדינה זו ניתן למצוא מגוון רחב של פתרונות השקעה שונים המתאימים לכל כיס ומתחילים מסכומים של שלושים אלף דולרים ומעלה. במאמר זה נדון בהרחבה היכן כדאי לבצע השקעת נדל"ן באמריקה ואילו פרמטרים חשובים כאשר בוחרים השקעה זו.
מה חשוב לדעת לפני שמתחלים להשקיע?
עסקאות נדל"ן באמריקה ניתן לבצע בכל אחת מהמדינות כמשקיע זר, בניגוד להשקעות בחלק ממדינות אירופה המחייבות מעמד של תושב. לפני שנציין את המדינות שבהן כדאי להשקיע, נרחיב מעט על פרמטרים המבדילים את הערים השונות והמדינות בארה"ב ונגלה את הדברים שחשוב לדעת לפני שקונים נכס בכל מדינה.
הכירו את החוקים במדינה
ארצות הברית מחולקת למדינות שבכל אחת מהן חוקים אחרים. לכן, כאשר בוחרים את מקום ההשקעה, כדאי להכיר את מדיניות החקיקה בה נכון ל-2020. חלק מהמדינות נוהגות בחקיקה ליברלית, הרואה את טובתו של הדייר לפני טובתו של בעל הבית. במדינות כאלה, כמו קליפורניה למשל, פינוי של דייר שאינו משלם עשוי לארוך זמן רב. חוק נוסף שעשוי להשפיע על ההחלטה האם לקנות נכס במדינה הוא חיוב המשקיע להשתמש בעו"ד בזמן הקנייה או בזמן פינוי. בניו יורק, למשל, בכל תהליך של קניית נכס צריך להיות מעורב עו"ד. באוהיו ובמדינות נוספות עו"ד צריך להגיש את בקשת הפנוי במקומכם תהליך שעשוי לעלות לכם סכום של $500 ומעלה.
מדינות אחרות דוגלות בהתערבות מינימלית של הממשלה בתהליכים כלכליים טבעיים. חוקי מדינה זו יאפשרו לבעלי הבתים להגיש בקשת פינוי בעצמם או להיעזר במתווך או בעל מקצוע אחר בעלות מינימלית. תהליך זה יכול להפחית את עלות הפינוי לטווח שבין $100-$200. בנוסף זמן הפינוי באותה מדינה יהיה מהיר יותר.
היכן נשקיע על פי פרמטר זה? במערב ווירג'יניה ופלורידה למשל זמן הפינוי הוא שבועיים לכל היותר. באוהיו וג'ורג'יה, לעומת זאת, אתם עשויים למצוא עצמכם ממתינים חודש עד חודשיים.
הגירה חיובית ושלילית בין המדינות בארה"ב
היבט נוסף שכדאי לבחון הוא ההגירה הפנימית לאותה מדינה או עיר. הגירה חיובית מוגדרת כמעבר של כמות גדולה יותר של אנשים לתוך המדינה, בהשוואה לכמות האנשים שעוזבים את המדינה. הגירה שלילית היא מצב הפוך שבו כמות גדולה יותר של אנשים עוזבת את המדינה לתוך מדינה אחרת למשל, מדינה כמו קנטקי סבלה לאחרונה מהגירה שלילית למדינה השכנה אוהיו. ג'ורג'יה לעומתה כיכבה במשך תקופה ארוכה במפת ההגירה החיובית. לפעמים נגלה הגירה חיובית בעיר אחת והגירה שלילית בעיר אחרת במדינה.
היכן נשקיע על פי פרמטר זה? נשאלת השאלה, אילו מדינות הציגו הגירה חיובית או שלילית נכון ל-2019? על פי נתוני המקבילה האמריקאית ללשכה המרכזית לסטטיסטיקה[1], פלורידה זכתה להיות המדינה עם ההגירה החיובית ביותר, במיוחד בשל מזג האוויר הנעים השורר בה בדרך כלל. מדינה זו מהווה מוקד משיכה למבוגרים בגיל פרישה המעוניינים במקום נוח על יד הים. קליפורניה מציגה נתונים סותרים, יש בה את כמות האנשים הגדולה ביותר שעוברת לתוך המדינה ובמקביל את כמות האנשים הגדולה ביותר העוזבת את המדינה. לכן אנו רואים בה תחלופה גבוהה, אך לא ניתן להגדיר בה הגירה חיובית או שלילית. באוהיו, למשל, נצפתה הגירה חיובית לקולומבוס והגירה שלילית מקליבלנד.
תשואה ורמות סיכון
אחד מהפרמטרים החשובים המסייעים לזהות את מקומות ההשקעה האטרקטיביים הוא התשואה הצפויה משכירות ומעליית ערך לטווח ארוך. בשנים האחרונות מחירי הנדל"ן עלו בכל ארה"ב, כאשר את עליית הערך הגבוהה ביותר היה ניתן לזהות בניו יורק ובקליפורניה, בהן מחירי הנכסים עלו פי שלוש עד פי ארבע משנת 2014. במקומות אחרים, כמו פלורידה, אוהיו, מערב וירג'יניה וג'ורג'יה נצפתה עליית ערך ממוצעת של 100% בשכונות עניות ו-200% בשכונות מבוססות יותר בשנים אלה.
התשואה משכירות, לעומת זאת, גבוהה יותר בשכונות העניות של העיר. בעוד שבשכונות הטובות בעיר ניתן לקבל 5%-8% לשנה, בשכונות העניות יותר בעיר התשואה מגיעה גם ל-15%. צריך לקחת בחשבון, עם זאת, כי רמות הסיכון והפשע בשכונות אלה גבוהות משמעותית ופעמים רבות יש להתמודד עם פינוי דייר או תקופה שבה הבית אינו מושכר.
לסיכום,
נדל"ן משתלם לרכוש במרבית המדינות באמריקה, אם אתם מודעים למאפיינים הייחודיים
של מדינת ההשקעה. בקליפורניה, למשל, תהנו מעליית ערך משמעותית בעוד במדינות אחרות
מתשואה גבוהה. כאשר מצאתם עסקה מעניינת, בדקו אותה לפי הפרמטרים שציינו וכך תדעו
את מידת הסיכון שבה.
[1] https://www.census.gov/library/stories/2019/04/moves-from-south-west-dominate-recent-migration-flows.html
